>> zurück | ziviltechniker - architekt <<

Das Wichtigste über Grund und Boden

Mit Grundbuch und Kataster ist das Eigentum an Grundstücken geregelt und dokumentiert;  nach den Festlegungen der Raumordnungsgesetze werden Flächenwidmungs- und Bebauungspläne erlassen, in denen die Ausdehnung bebaubarer Flächen sowie die Art der möglichen baulichen Nutzung festgelegt sind. Gefahrenzonenpläne zeigen gefährdete Flächen und den Gefährdungsgrad auf; daneben gibt es noch eine Reihe weiterer gesetzlicher Festlegungen, die auf Grund und Boden unmittelbar Bezug haben.

Informieren Sie sich beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften über alle wesentlichen Daten und Fakten, die für den Wert, die Bebauung und sonstige Nutzung bedeutsam sind. Bitte beachten Sie, dass die Informationen auf dieser Homepage im Anlassfall niemals die Beratung durch Fachleute ersetzen, sondern nur eine Erstinformation für Sie als Kaufinteressenten oder Grundstückseigentümer darstellen.

Grund und Boden gehört zu unseren kostbarsten Gütern; er ist nicht vermehrbar und verantwortlich für Lebensqualität und wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft. Dementsprechend sorgfältig schützen Gesetze sowohl das Eigentum des einzelnen wie auch das öffentliche Interessen an einer nachhaltigen Nutzung im Interesse der heutigen und späterer Generationen.

Das Grundbuch

Das Grundbuch wird vom zuständigen Bezirksgericht geführt und ist nach Katastralgemeinden und innerhalb dieser nach Liegenschaften geordnet. Liegenschaften (auch Grundbuchskörper genannt) sind mit Einlagezahlen (EZ) bezeichnet und dokumentieren

• das oder die Grundstücke, die zur Liegenschaft gehören,
• Personen denen sie gehören (Eigentümer) mit den jeweiligen Anteilen,
• die Beschränkungen, mit denen die Grundstücke belastet sind sowie
• Hinweise auf die letztgültigen Eintragungen (Tagebuchzahlen TZ).

Jedermann/frau ist berechtigt in das Grundbuch einzusehen, indem er/sie sich gegen Gebühr (€ 8,--, Stand Oktober 2003) bei einem Grundbuchsgericht, bei Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, Notaren oder Rechtsanwälten einen  Grundbuchsauszug besorgt.

Das Grundbuch wurde in seiner heutigen Rechtsform bereits 1883 zum verbindlichen Nachweis des Eigentums und privatrechtlicher Verpflichtungen und Lasten an Grundstücken geschaffen. Seit 1990 sind alle Eintragungen österreichweit digital vorhanden und abrufbar; sie genießen als öffentliches Buch umfassenden Vertrauensschutz aller rechtsbegründenden Eintragungen. Im Hinblick auf diese Rechtswirkung unterliegen Eintragungen in das Grundbuch strengen Formvorschriften.

Der Kataster

Der Kataster stellt neben dem Grundbuch die 2. Säule des österreichischen Systems der Eigentumssicherung an Grund und Boden dar; in der Katastralmappe ist die Lage der Grundstücke veranschaulicht, für die im Grundbuch Eigentümer und Belastungen geführt werden.

Nur für jene etwa 12% aller österreichischen Grundstücke, die in den Grenzkataster einverleibt sind, ist der Grenzverlauf rechtsverbindlich dokumentiert. In allen übrigen Fällen macht der Kataster keinen Beweis über den tatsächlichen Grenzverlauf und auch nicht über das Flächenausmaß der Grundstücke.

Ob ein Grundstück bereits in den Grenzkataster einverleibt ist, und über welche Qualität die Grundstücksfläche verfügt, kann neben anderen grundstücksbezogenen Daten dem Auszug aus der Grundstücksdatenbank entnommen werden. Diese Auszüge sowie Planauszüge aus der Katastralmappe erhalten Sie gegen Gebühr beim (ab € 7,27 - Stand Jänner 2004) Vermessungsamt oder bei Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen (Zivilgeometer).

9 Bundesländer – 9 Raumordnungen – 9 Bauordnungen – OIB-Richtlinien

Die Regelung der Besiedlung (Raumordnung) sowie zur Festlegung von Bestimmungen über die Bebauung (Bauordnung) ist Ländersache.

Einheitlich für ganz Österreich gilt, dass die Gemeinde zuständig für die Widmung ihres Gemeindegebietes in Bauland und “Nicht-Bauland“ ist. Die genaue Bezeichnung der einzelnen Widmungen unterscheidet sich jedoch von Bundesland zu Bundesland, ebenso wie die Namen der planlichen Dokumentationen (z.B. Flächenwidmungsplan). In den jeweiligen Raumordnungsgesetzen sind auch die Voraussetzungen für Umwidmungen sowie deren formale Abläufe genau geregelt.

Ob der Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung unterliegt, ist von der Widmung abhängig und in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt.

Festlegungen über die Art der möglichen Bebauung, die technischen Vorschriften über die Bauausführung sowie die Ausnützung von Bauplätzen finden sich in den Bauordnungen der Länder. Zuständig für die Erteilung von Baubewilligungen sind in allen Fällen die Gemeinden. Hier erhalten Sie auch rechtsverbindliche Auskünfte über Widmung und Bebauungsmöglichkeiten .

Durch die Einführung der OIB-Richtlinien hat man sich um die Harmonisierung (Angleichung) der 9 Bauordnungen bemüht. Die einzelnen Bundesländer nehmen diese Richtlinien in ihr Baurecht auf, können jedoch durch Ausnahmen, Änderungen, Erweiterungen... dieser Richtlinien länderspezifische Gesetze erlassen.

Wieviel ist das Grundstück wert

Aufgabe dieser Information soll keinesfalls sein, Grundstückspreise für die verschiedenen Regionen und Bezirke Österreichs aufzulisten; dazu darf auf einschlägige Fachzeitschriften sowie auf periodische Veröffentlichungen in den Tageszeitungen verwiesen werden. Vielmehr finden sich nachfolgend in alphabetischer Reihenfolge Hinweise auf objektive Kriterien, die Einfluss auf den Wert eines Grundstückes/Liegenschaft nehmen:

Anschlussgebühren: Für eine Bauplatznutzung ist der Anschluss an die örtlichen Ver- und Entsorgungsleitungen erforderlich; Dafür sind jeweils Anschlussgebühren zu entrichten:

• Wasser und Kanal
• Energie – Strom, Gas und Fernwärme
• Telefon – Festnetz (eventuell auch Breitband für Internet)
• TV – Kabeldienste

Konkrete Informationen über vorhandene (und bereits bezahlte) Anschlüsse oder die zu erwartenden Kosten für die Herstellung solcher, erhalten Sie bei den jeweiligen Leitungsbetreibern. Wer diese sind, erfahren Sie im Gemeindeamt.

Bauplatzaufschließung: Bei unbebauten Grundstücken im Bauland, ist stets zu klären, ob sie im Sinne der örtlichen Bauvorschriften bereits aufgeschlossen sind, ob also die Anliegerleistungen erbracht wurden – und sie damit als Bauplätze gelten - oder nicht. Informationen darüber erhalten Sie im Gemeindeamt.

Unter Anliegerleistungen werden alle Leistungen verstanden, die als Voraussetzung für die Baureifmachung eines Grundstückes zum Bauplatz vom Eigentümer (Bauwerber) erbracht werden müssen. Dabei kann es sich um unentgeltliche Abtretungen von Grundflächen für öffentliche Verkehrsflächen handeln wie auch um Beiträge zu den Herstellungskosten der Verkehrsflächen (Aufschließungskosten). Umfang und Fälligkeit solcher Anliegerleistungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, weil sie in den jeweiligen Bauvorschriften der Länder geregelt sind.
Anschlusskosten für Strom, Gas, Wasser und Kanal sind in den Anliegerleistungen nicht enthalten und werden gesondert von den zuständigen Unternehmen vorgeschrieben.

Aufschliessungskosten: Gebräuchlicher Sammelbegriff für Aufwendungen, die zu entrichten sind, damit ein unbebautes, (neu) parzelliertes Grundstück als „aufgeschlossen“ gilt. In den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer sind mit Aufschließungskosten Abgaben an die Gemeinde angesprochen, die zweckgebunden zur Strassenerrichtung im Zuge der Erklärung eines Grundstückes zum Bauplatz als Teil der Anliegerleistungen vorgeschrieben werden.  
Fälschlicherweise werden unter Aufschließungskosten manchmal auch die Anschlußgebühren für Wasser und Kanal sowie die zugehörigen Baukosten für die Herstellung der Leitungen ab der Grundstücksgrenze verstanden.
Nicht zuletzt wegen der unterschiedlichen Bedeutung des Begriffes „Aufschließungskosten“ in den einzelnen Bauvorschriften der Bundesländer ist eine klare Zuordnung von einzelnen Gebühren und Kostenvorschreibungen nicht möglich.
Da in Kaufverträgen des öfteren die Bezahlung von „Aufschließungskosten“ als vertragliche Verpflichtung einer Vertragspartei obliegt, muß vor einer bloßen Verwendung dieses Begriffes ohne nähere Erläuterung gewarnt werden. Zur Vermeidung von Missverständnissen und späteren Streitfällen sollten vielmehr alle diesbezüglichen Gebühren und Abgaben im Vertragstext einzeln angeführt und für jede Position auch die Zahlungsverpflichtung durch Verkäufer- oder Käuferseite geregelt sein.
Gleiches gilt im Falle des „aufgeschlossenen“ Bauplatzes: Ohne einer eindeutigen Aufzählung im Vertrag, welche Kosten damit angesprochen und bereits bezahlt sind, sind Streitigkeiten vorprogrammiert.

Gefahrenzonen: Bauplätze innerhalb ausgewiesener gelber Zonen eines Gefahrenzonenplanes bergen auch bei baulichen Vorsichtsmaßnahmen ein erhöhtes Sicherheitsrisiko, und führen damit über den Lebenszyklus hinweg zu deutlich höheren Kosten. Solche Grundstücke sind deshalb zumeist wesentlich billiger zu erwerben.
Informieren Sie sich darüber durch Einsicht in den Gefahrenzonenplan am Gemeindeamt.

Grundstücksgrenzen: Die Grenzen des Grundstückes/Bauplatzes und davon abgeleitet sein Flächenausmaß dürfen nur dann als verbindlich angesehen werden, wenn es im Grenzkataster einverleibt ist. Dieser Umstand ist ebenso wie eventuelle Belastungen aus dem Grundbuchsauszug zu ersehen (Indikator „G“ neben der Grundstücksnummer). Kontaktieren Sie unbedingt einen Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen vor dem Kauf, wenn Grenzen und Flächenangabe nicht durch eine Grenzkatastereinverleibung abgesichert sind, da es für den Käufer ein erhebliches Risiko birgt, wenn sich durch eine spätere Vermessung eine nachteilige Grenzsituation oder ein geringeres Flächenausmaß ergibt.

Grundstückslage: Grundsätzlich beeinflussen viele subjektive Gründe jede Kaufentscheidung, daneben existieren jedoch auch objektive Kriterien, die sowohl die unmittelbare Errichtung eines Hauses wie auch dessen künftige Nutzung vor allem wirtschaftlich aber auch physiologisch beeinflussen:

• Sonnige Lagen/Hangseiten reduzieren im Winter den Energieverbrauch.
• Freie Lagen mit guter Fernsicht sind häufig windausgesetzt.
• Wie beeinflusst die Ausrichtung des Grundstückes (Norden/Süden) die Nutzung ?
• Wird die Bebaubarkeit durch die Grundstücksform und Geländeneigung oder durch unter-/oberirdische Leitungen über das Grundstück (negativ) beeinträchtigt?
• Die Nähe zu stark befahrenen Verkehrsträgern (Bahn, Straße) bringt erhöhte Lärmimmissionen.
• Steigungen bei der Zufahrt können im Winter das Anlegen von Schneeketten erfordern.
• Vorhandene Nahversorgung und Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel.
  
  TIPP:  Besichtigen Sie jedenfalls öfter und zu verschiedenen Tageszeiten, an Werktagen sowie am Wochenende Ihr künftiges Grundstück. Gespräche mit den Nachbarn bringen oft nützliche Hintergrundinformationen.

Servitute beeinträchtigen die Nutzung eines Grundstückes in jenem Teil, der im Grundbuch durch eine Grunddienstbarkeit belastet ist. Wenn der örtliche Bereich eindeutig definiert ist, auf den sich die Dienstbarkeit bezieht, wird sich die Nutzung (Bebauung) des übrigen Grundstückteiles als unproblematisch erweisen. Solche klar festgelegten Dienstbarkeiten stellen für den unbelasteten Teil in aller Regel keine Wertminderung dar. Erfahrungsgemäß sind aber jene Servitute bei der Bewirtschaftung von großem Nachteil, deren örtliche Lage durch keine Planurkunde festgelegt ist und deren sachlicher Umfang (z.B. „Recht des Gehens und Fahrens“ ) nur generell formuliert wurde; in solchen Fällen wäre größte Vorsicht geboten.
Da Dienstbarkeiten (z.B. Wasserleitung, Kanaltrasse) auch außerbücherlich oder durch Ersitzung bestehen können, empfiehlt sich in jedem Fall eine Nachfrage beim früheren Eigentümer.

Widmung: Nachhaltigen Einfluss auf den Wert eines Grundstückes übt dessen Widmung im Flächenwidmungsplan aus. Für Wohnzwecke allein gewidmete Gebiete werden in aller Regel ruhigeren Charakter mit geringeren Immissionen aufweisen, als solche in denen auch Betriebe angesiedelt werden dürfen. Sicherheitszonen können die Bebaubarkeit beeinflussen. Informieren Sie sich über Widmung und Bauvorschriften am Gemeindeamt.

Raumordnungsgesetz Oberösterreich - OÖ ROG

Im OÖ Raumordnungsgesetz (OÖ ROG) sind sowohl die Verfahren und Inhalte der überörtlichen wie auch der örtlichen Raumordnung geregelt. Im Rahmen der örtlichen Raumordnung muss jede Gemeinde mit Verordnung einen Flächenwidmungsplan samt einem örtliches Entwicklungskonzept erlassen. Diese liegen im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht während der Amtsstunden auf..

Im Flächenwidmungsplan (§ 18 OÖ ROG) werden die Widmungen für alle Flächen des Gemeindegebietes festgelegt, wobei das Gesetz grundsätzlich zwischen Bauland, Grünland und Verkehrsflächen unterscheidet. Die Bauland- und Grünlandgebiete untergliedern sich in der Folge entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in Widmungsarten, womit jeweils der Rahmen ihrer möglichen Nutzung definiert ist. Die Abgrenzung der einzelnen Widmungen ist in der Plandarstellung des Flächenwidmungsplanes dokumentiert. Weitere Inhalte des Flächenwidmungsplanes  sind Ersichtlichmachungen, für die auf Grund anderer Gesetze und Verordnungen gelten, wie etwa Naturschutzgebiete, Bergrechtliche Festlegungen, Gefährdungsbereiche entlang von Eisenbahnen oder Hochwasserüberflutungsgebiete. Eine umfangreiche Legende als Teil des Planes informiert über die Bedeutung der Abkürzungen und Symbole.

Als Bauland dürfen nur Flächen vorgesehen werden, die sich aufgrund der natürlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen für die Bebauung eignen .
(§ 21 OÖ ROG):

• Wohngebiete – bestimmt für Wohngebäude sowie für Betriebe, die dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung dienen und keine wesentliche Belästigung der Bevölkerung verursachen.
• Dorfgebiete – vorrangig für land- und forstwirtschaftliche sowie berufsgärtnerische Betriebe. Es sind aber auch Kleinhausbauten und Anlagen wie in Wohngebieten möglich, sofern sie nicht die dörfliche Struktur stören.
• Kurgebiete sind für Flächen für Kuranstalten und dafür abgestellte Tourismusbetriebe und Erholungseinrichtungen vorzusehen, im übrigen aber nur für Bauten und Anlagen, die dem Kurbetrieb dienen.
• Kerngebiete – mit überwiegend städtischer Struktur, die vorrangig für öffentliche Bauten, Verwaltungsgebäude, Gebäude für Handels- und Dienstleistungsbetriebe, für Versammlungs- und Vergnügungsstätten sowie Wohnbauten bestimmt sind. Bauten und Anlagen, die erhebliche Nachteile und Belästigungen mit sich bringen sind nicht zulässig.
• Gemischte Baugebiete dienen vorrangig für solche Klein- und Mittelbetriebe, die aufgrund ihrer Betriebstype die Umgebung nicht wesentlich stören; weiters für Lagerplätze und sonstige Bauten und Anlagen, welche auch in Wohngebieten oder Kerngebieten errichtet werden dürfen. Zur funktionalen Gliederung kann die Zulässigkeit von betriebsfremden Wohnbauten bzw. Wohnungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (eingeschränkt gemischtes Baugebiet).
• Betriebsbaugebiete – für Betriebe, ohne übermäßige Lärm- und Geruchsbelästigung. In Betriebsbaugebieten dürfen auch solchen Betrieben zugeordnete Verwaltungs- und Betriebswohnungsgebäude und Lagerplätze errichtet werden, andere Bauten und Anlagen dürfen nicht errichtet werden.
• Industriegebiete – für Betriebe mit entsprechend großer Beeinträchtigung der Umgebung. In Industriegebieten dürfen auch solchen Betrieben zugeordnete Verwaltungs- und Betriebswohnungsgebäude und Lagerplätze errichtet werden, andere Bauten und Anlagen dürfen nicht errichtet werden.
• Ländeflächen: Flächen an Wasserstraßen, die für den Übergang des Personen- oder Güterverkehres vom Wasser- zum Landweg bestimmt sind.
• Zweitwohnungsgebiete für Gebiete, die dem zeitweiligen Wohnbedarf dienen (Wochenende, Urlaub, Ferien, ...).
• Gebiete für Geschäftsbauten sind für Geschäftsbauten des überörtlichen Bedarfes bestimmt.
• Sondergebiete des Baulandes – damit sind Flächen angesprochen, die für besonders schützenswerte Bauten und Anlagen wie z.B. Krankenhausbauten, Schulen, Kirchen, Klöster, Burgen, Kasernen, Sportstätten, Tourismusbetriebe einschließlich dazugehörender ständig bestehender Anlagen zu sichern sind. Andere Bauten und Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn sie mit dem Zweck dieser Widmung zu vereinbaren sind.
• Bestehende Wohnhausbauten im Grünland („Sternchensignatur“): Bei Wohnhausbauten im Grünland, die keinen landwirtschaftlichen Ursprung haben und die vor Auflage der Flächenwidmungspläne konsensgemäß errichtet wurden, kann eine Bauplatzbewilligung für ein Grundstück mit in der Regel unter 1000 m² Fläche erteilt werden. Diese Flächen gelten als Bauland Dorfgebiet. Solche bestehenden Wohnhausbauten im Grünland sind im Anhang zum Entwicklungskonzept aufgelistet und in ihrer Form bezeichnet.
• Grünlandbauten (§ 30 OÖ ROG): Im Grünland dürfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die notwendig sind um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen. Auszughäuser dürfen nur unter speziellen Voraussetzungen errichtet werden und es darf dafür keine eigene Einlagezahl im Grundbuch eröffnet werden. Die Verwendung von Hauptgebäuden landwirtschaftlichen Ursprungs zu Wohn- und Gewerbezwecken ist unter gewissen Voraussetzungen möglich. Es gilt dabei eine eingeschränkte Wohnungszahl  und eine Auflistung in der Betriebstypenverordnung.

Bei betrieblicher Nutzung ist die Zulässigkeit eines Betriebes in einer Widmungsart aus der Betriebstypenverordnung zu entnehmen.

Für unbebaute als Bauland gewidmete Grundstücke müssen die Gemeinden Aufschließungsbeiträge (§ 25 OÖ ROG) vorschreiben; es sind dies Vorauszahlungen auf den Verkehrsflächenerrichtungsbeitrag, die Kanal- und Wasseranschlussgebühr. Diese Beiträge sind für jene Grundstücksteile vorzuschreiben, die sich innerhalb eines 50 m Bereiches bereits bestehender Infrastrukturen (Verkehrsfläche, Kanal oder Wasser) befinden. Im Falle der Bebauung werden diese wertgesichert für die tatsächlichen Anschlussgebühren und den Verkehrsflächenbeitrag angerechnet. Diese Aufschließungsbeiträge werden in 5 Jahresraten á 20 % vorgeschrieben, ab dem 6. Jahr ist ein Infrastrukturerhaltungsbeitrag vorzuschreiben.

Die Gemeinde hat durch Verordnung Bebauungspläne (§ 31 OÖ ROG) zu erlassen, soweit dies zur zweckmäßigen und geordneten Bebauung und Erschließung oder zur Erreichung eines möglichst wirksamen Umweltschutzes erforderlich ist. Bei der Erlassung eines Bebauungsplanes ist die räumliche Verteilung der Gebäude und sonstiger Anlagen sowie gegebenenfalls das Maß der baulichen Nutzung (Geschosszahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl) möglichst so festzulegen, dass eine gegenseitige Beeinträchtigung vermieden wird. Es werden daher in einem Bebauungsplan auch die Grenzabstände (Bauwich) festgelegt. Wo es keinen Bebauungsplan gibt, gelten die (Abstands-) Bestimmungen laut OÖ BauO und OÖ BauTG (§ 5 OÖ BauTG).

Die Vorgangsweise der Erlassung eines Flächenwidmungsplanes oder Bebauungsplanes, insbesondere die Einholung von Stellungnahmen, einzuhaltende Fristen und die Beschlussfassungen durch den Gemeinderat sind in § 33 OÖ ROG geregelt.

Die Gemeinde hat den Flächenwidmungsplan regelmäßig (alle 5 Jahre) zu überarbeiten und im Hinblick auf die Ziele der örtlichen Entwicklung zu überprüfen (§ 35 OÖ ROG). Änderungen des Flächenwidmungsplanes (einschließlich dem örtliche Entwicklungskonzept) sind unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 36 OÖ ROG) und bedingen dasselbe Prozedere wie die Auflage und Erlassung eines neuen Flächenwidmungsplanes.

Grunderwerb: Der Erwerb von unbebauten oder bebauten gewidmeten Baulandgrundstücken ist unter EU-Bürgern genehmigungsfrei, jedoch bedarf es einer Erklärung, dass es sich nicht um ein bewilligungspflichtiges Grundstück handelt. Rechtserwerbe von für land- und forstwirtschaftliche Nutzung geeignete Grundstücken, die nicht zweifelsfrei anders verwendet werden, bedürfen einer Genehmigung nach § 4 OÖ. Grundverkehrsgesetz.
Auskunft erteilt die Bezirksstelle der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft.

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich in der Oberösterreichischen Bauordnung.

§ 25 Oö. Raumordnungsgesetz

Aufschließungsbeitrag im Bauland

1. Die Gemeinde hat dem Eigentümer eines Grundstücks oder Grundstücksteils, das im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan als Bauland gewidmet, jedoch nicht bebaut ist, je nach Aufschließung des Grundstücks durch eine gemeindeeigene Abwasserentsorgungsanlage, eine gemeindeeigene Wasserversorgungsanlage (§ 1 Abs. 1 O.Ö. Interessentenbeiträge-Gesetz 1958) oder eine öffentliche Verkehrsfläche der Gemeinde einen Aufschließungsbeitrag vorzuschreiben.
2. Die Verpflichtung, einen Aufschließungsbeitrag zu entrichten, besteht bis zur Vorschreibung jeweils
   des Beitrags zu den Kosten der Errichtung einer gemeindeeigenen Kanalisationsanlage (§ 1 Abs. 1 lit. a Interessentenbeiträge-Gesetz 1958) oder
   des Beitrags zu den Kosten der Errichtung einer gemeindeeigenen Wasserversorgungsanlage (§ 1 Abs. 1 lit. b Interessentenbeiträge-Gesetz 1958)
   oder
   des Beitrags zu den Kosten der Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen der Gemeinde (§§ 19 und 20 O.ö. Bauordnung 1994) für das Grundstück oder den Grundstücksteil oder bis zur Entrichtung der privatrechtlichen Anschlußgebühr und nur insoweit, als das jeweilige Grundstück durch eine gemeindeeigene Abwasserentsorgungsanlage, eine gemeindeeigene Wasserversorgungsanlage oder eine öffentliche Verkehrsfläche tatsächlich aufgeschlossen ist.
3. Als bebaut gilt ein Grundstück, 1. auf dem ein Hauptgebäude im Sinn der Bauvorschriften errichtet ist oder 2. auf dem mit dem Bau eines solchen Gebäudes im Sinn der O.ö. Bauordnung 1994 tatsächlich begonnen wurde oder 3. das mit einem Grundstück gemäß Z. 1 und 2 eine untrennbare wirtschaftliche Einheit bildet und an dieses unmittelbar angrenzt.
4. Als aufgeschlossen gilt ein Grundstück, wenn es selbständig bebaubar ist und 1. von dem für den Anschluß in Betracht kommenden Kanalstrang nicht mehr als 50 m entfernt liegt oder 2. von der für den Anschluß in Betracht kommenden Wasserversorgungsanlage nicht mehr als 50 m entfernt liegt oder 3. durch eine öffentliche Verkehrsfläche der Gemeinde im Sinn der Oö. Bauordnung 1994 aufgeschlossen ist. (Anm: LGBl.Nr. 32/1999)
5. Der Aufschließungsbeitrag ist durch Bescheid der Gemeinde vorzuschreiben und in fünf aufeinanderfolgenden Kalenderjahren in jährlichen Raten zu je 20% fällig.
6. Allen behördlichen Akten im Zusammenhang mit dem Aufschließungsbeitrag kommt insofern dingliche Wirkung zu, als daraus erwachsende Rechte auch vom Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers geltend gemacht werden können und daraus erwachsende Pflichten auch von diesem Rechtsnachfolger zu erfüllen sind. Der Rechtsvorgänger ist verpflichtet, dem Rechtsnachfolger alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und die entsprechenden Unterlagen auszuhändigen.
7. Soweit dieses Landesgesetz nichts anderes vorsieht, ist bei der Überprüfung, Einhebung, Vorschreibung und Einbringung des Aufschließungsbeitrags die O.ö. Landesabgabenordnung 1996 anzuwenden.

Bauordnung Oberösterreich - OÖ BauO

Die OÖ Bauordnung (OÖ BauO) regelt grundsätzlich das gesamte Bauwesen im Land  in rechtlicher Hinsicht, während die technischen Ausführungsbestimmungen im Bautechnikgesetz (OÖ BauTG) und in der Bautechnikverordnung (OÖ BauTV) normiert sind. Als zuständige Baubehörde ist der Bürgermeister eingesetzt.

Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist, dass das Grundstück, auf dem das Bauwerk errichtet werden soll spätestens gleichzeitig zum Bauplatz (§ 3 OÖ BauO) erklärt wird. Der Bauplatz gilt als jene räumliche Einheit, auf der Baumaßnahmen erfolgen; Der Bauplatz darf aus mehreren jedoch nur ganzen Grundstücken (nicht Grundstücksteilen) bestehen, die in derselben Grundbucheinlage eingetragen sind. Nicht als Bauplätze bewilligt werden dürfen  Grundflächen, die sich wegen der natürlichen Gegebenheiten (Grundwasserstand, Hochwassergefahr, Steinschlag, Bodenbeschaffenheit, Lawinengefahr) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen und deren Aufschließung unvertretbare öffentliche Aufwendungen erforderlich machen würden (§ 5 OÖ BauO). Die Anbindung eines Bauplatzes an das öffentliche Straßennetz ist sowohl durch unmittelbaren Anschluss oder auch mittels eines grundbücherlich sichergestellten Geh- und Fahrtrechtes über Grundstücke Dritter möglich.

Die Änderung (Teilung oder Zuschreibung) von Bauplätzen bzw. bebauten Liegenschaften ist nach (§ 9 OÖ BauO) zu bewilligen.


Aus Anlass der Erteilung einer Bauplatzbewilligung bzw. Baubewilligung werden dem Grundeigentümer Anliegerleistungen vorgeschrieben: Anlässlich der Bauplatzbewilligung handelt es sich um eine unentgeltliche Abtretung von Grundflächen für öffentliche Verkehrsflächen, soweit dies der Bebauungsplan oder eine straßenrechtliche Verordnung festlegt. Anlässlich der Baubewilligung ist der Verkehrsflächenerrichtungsbeitrag (§ 19 OÖ BauO) vorzuschreiben, falls die Verkehrsfläche bereits errichtet ist. Spätestens bei Errichtung der Verkehrsfläche wird der Verkehrsflächenerrichtungsbeitrag vorgeschrieben, nach Errichtung des Unterbaues 50 %, nach Fertigstellung der Rest.


Bauvorhaben sind im Hinblick auf ihren Umfang bewilligungs- (§ 24 OÖ BauO) oder anzeigepflichtig (§ 26 OÖ BauO); Parteienstellung im Baubewilligungsverfahren haben neben dem Bauwerber die Nachbarn (Eigentümer der angrenzenden Grundstücke und darüber hinaus auch jene Grundstückseigentümer, die durch das Bauwerk in ihren subjektiv öffentlichen Rechten berührt sind (§ 31 OÖ BauO).
Haupt- und Nebengebäude (Garagen) dürfen auf dem Bauplatz nicht willkürlich situiert werden, sondern müssen sich nach den gesetzlichen Abstandsbestimmungen (festgelegt im Bebauungsplan oder im OÖ BauTG) richten. Diese Abstandsbestimmungen (Bauwich etc.) beziehen sich auf die Bauplatzgrenzen und stellen Entfernungen dar, die entweder genau einzuhalten sind (Anbauzwang) oder als Mindestabstände nicht unterschritten werden dürfen. Die Höchstgerichte haben mit ihren Entscheidungen einen extrem strengen Maßstab vorgegeben und etwa eine Unterschreitung des Mindestabstandes um 3 cm als nicht mehr unerheblich klassifiziert. Verstöße gegen die Abstandsbestimmungen können durchaus dramatische Folgen haben und zu äußerst kostspieligen Korrekturmaßnahmen führen.

Dementsprechend sorgfältig muss daher bei der Festlegung der Gebäudeecken in der Natur vorgegangen werden. Weil die Grundstücksgrenzen, auf die sich ja die Abstandsmaße beziehen, im Einzelfall von bestehenden Zäunen oft abweichen können, ist als Grundlage für Baumaßnahmen ein entsprechender Urkundenplan eines Vermessungsbefugten dringend zu empfehlen. Nur in einer solche öffentliche Urkunde ist sowohl die rechtlich verbindliche Grundstücksgrenze wie die möglicherweise davon abweichende Lage von Zäunen, Mauern etc. dokumentiert und sie schützt damit vor unliebsamen und teuren Überraschungen.

Die amtlichen Katastralmappe allein ist für die Klärung der Grenzsituation grundsätzlich ungeeignet und ihre Verwendung für diesen Zweck sachlich falsch. Dies deshalb, weil die Katastralmappe nur für Grundstücke des Grenzkatasters die Figur der Grenzen und die Koordinaten der Grenzpunkte als „Papiergrenze“ verbindlich dokumentiert. Ohne exakter Vermessung ist jedoch keinesfalls sichergestellt, daß die Gegebenheiten in der Natur (Mauern, Zäune, etc.) mit der rechtlichen Grenze (Papiergrenze des Grenzkatasters) auch übereinstimmen und damit ist es auch unklar, von welchen Bezugspunkten die Abstände zu messen wären.

Im Grundsteuerkataster macht die Katastralmappe keinen Beweis über die Grundstücksgrenzen und darf grundsätzlich nicht als Grundlage für Abstandsmessungen herangezogen werden. Aus alten Urkundenplänen wird in aller Regel unmittelbar – also ohne exakte Vermessung vor Ort – auch nicht entnommen werden können, ob die in der Natur sichtbaren Grenzzeichen (Zäune, Mauern, Grenzmarken etc.) mit dem in den Unterlagen dargestellten Grenzverlauf („Papiergrenze“) übereinstimmen.

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens ist eine Fertigstellungsanzeige des Bauherrn gemäß (§ 42 OÖ BauO) für Kleinhausbauten und Nebengebäude bzw. gemäß (§ 43 OÖ BauO) für alle übrigen Bauwerke an die Baubehörde notwendig.

Weitere Regelungen bezüglich Baugrundstücke und Bebauungsweise finden sich im Oberösterreichischen Raumordnungsgesetz.

§ 31 OÖ Bauordnung

Einwendungen der Nachbarn

1. Nachbarn sind
   1. bei Wohngebäuden einschließlich der zugehörigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sowie der allenfalls vorgeschriebenen Neben- und Gemeinschaftsanlagen: die Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die an das zu bebauende Grundstück unmittelbar angrenzen (Anrainer);
   2. bei allen anderen Bauvorhaben sowie für die Nachbarrechte im Sinn des Abs. 5: zusätzlich jene Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 50 Meter entfernt sind, jedoch nur unter der Voraussetzung, daß diese Eigentümer und Miteigentümer durch das Bauvorhaben voraussichtlich in ihren subjektiven Rechten beeinträchtigt werden können. Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind Grundeigentümern gleichgestellt. (Anm: LGBl.Nr. 70/1998)
2. Sind die Miteigentümer der Grundstücke, auf denen das Bauvorhaben ausgeführt werden soll, Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 und ist ihre Zustimmung nach § 28 Abs. 2 Z. 2 nicht erforderlich, gelten auch diese Miteigentümer als Nachbarn, wenn ihre Wohnung (Räumlichkeit oder damit verbundener Teil der Liegenschaft) unmittelbar an jene Räumlichkeit oder jenen Teil der Liegenschaft angrenzt, in der oder auf dem das beantragte Bauvorhaben durchgeführt werden soll.
3. Nachbarn können gegen die Erteilung der Baubewilligung mit der Begründung Einwendungen erheben, daß sie durch das Bauvorhaben in subjektiven Rechten verletzt werden, die entweder in der Privatrechtsordnung (privatrechtliche Einwendungen) oder im öffentlichen Recht (öffentlich-rechtliche Einwendungen) begründet sind.
4. Öffentlich-rechtliche Einwendungen der Nachbarn sind im Baubewilligungsverfahren nur zu berücksichtigen, wenn sie sich auf solche Bestimmungen des Baurechts oder eines Flächenwidmungsplans oder Bebauungsplans stützen, die nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Interesse der Nachbarschaft dienen. Dazu gehören insbesondere alle Bestimmungen über die Bauweise, die Ausnutzbarkeit des Bauplatzes, die Lage des Bauvorhabens, die Abstände von den Nachbargrenzen und Nachbargebäuden, die Gebäudehöhe, die Belichtung und Belüftung sowie jene Bestimmungen, die gesundheitlichen Belangen oder dem Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen dienen. Ein Schutz gegen Immissionen besteht jedoch insoweit nicht, als die Nachbargrundstücke oder die darauf allenfalls errichteten Bauten nicht für einen längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind und die Errichtung solcher Bauten auf Grund faktischer oder rechtlicher Umstände auch in Hinkunft nicht zu erwarten ist. Als längerer Aufenthalt gilt dabei jedenfalls nicht ein wenn auch mehrmaliger oder öfterer, jeweils aber nur kurzzeitiger vorübergehender Aufenthalt von Menschen. Überdies kann der Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen nicht dazu führen, daß die Baubewilligung für ein Bauvorhaben, das nach der für das Baugrundstück geltenden Flächenwidmung zulässig ist, grundsätzlich versagt wird. (Anm: LGBl.Nr. 70/1998)
5. Beim Neubau von Wohngebäuden auf bisher unbebauten Grundstücken (heranrückende Bebauung) sind auch Einwendungen zu berücksichtigen, mit denen Immissionen geltend gemacht werden, die von einer bestehenden benachbarten Betriebsanlage ausgehen und auf das geplante Bauvorhaben einwirken. Dies gilt jedoch nur für Immissionen, die auf Grund rechtskräftiger Bescheide zulässig sind. In diesem Fall hat der Nachbar die entsprechenden Nachweise beizubringen. (Anm: LGBl.Nr. 70/1998)
6. Bei baulichen Anlagen, die auch einer gewerbebehördlichen Genehmigung bedürfen, sind Einwendungen der Nachbarn, mit denen der Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen geltend gemacht wird, nur zu berücksichtigen, soweit sie die Frage der Zulässigkeit der Betriebstype in der gegebenen Widmungskategorie betreffen.

§ 19 OÖ Bauordnung

Beitrag zu den Kosten der Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen

1. Anläßlich der Erteilung einer Baubewilligung für den Neu-, Zu- oder Umbau von Gebäuden, die durch eine öffentliche Verkehrsfläche der Gemeinde oder des Landes (§ 8 O.ö. Straßengesetz 1991) aufgeschlossen sind, hat die Gemeinde dem Eigentümer des Bauplatzes oder des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet werden soll oder schon besteht, mit Bescheid einen Beitrag zu den Kosten der Herstellung dieser öffentlichen Verkehrsfläche (Verkehrsflächenbeitrag) vorzuschreiben. Ausgenommen sind Radfahr-, Fußgänger- und Wanderwege.
2. Wird ein Gebäude oder der Bauplatz oder das Grundstück, auf dem ein Gebäude errichtet werden soll oder schon besteht, durch mehrere öffentliche Verkehrsflächen aufgeschlossen, ist der Beitrag nur einmal zu entrichten.
3. Wird eine öffentliche Verkehrsfläche errichtet und dadurch der Bauplatz oder das Grundstück, auf dem ein Gebäude schon besteht, aufgeschlossen, ist der Beitrag anläßlich der Errichtung der öffentlichen Verkehrsfläche vorzuschreiben. Dies gilt nicht im Fall der Erneuerung oder Sanierung einer schon bestehenden Verkehrsfläche. Abs. 1 und 2 sowie §§ 20 und 21 gelten sinngemäß.
4. Abgabepflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Vorschreibung Eigentümer des Grundstücks ist.